Auf Genusskapital bauen

Artikel aus der Zeitschrift Cash Ausgabe Nr. 10/2005

Von Steffen Metzner

Große Immobilienprojekte sind kapitalintensiv, den Banken sind wegen der Basel-II-Kriterien häufig die Hände gebunden. Geldgeber am Gewinn zu beteiligen, bietet einen Lösungsweg.

Deutsche Immobilienunternehmen begegnen bei Finanzierungsgesprächen zunehmend vorsichtigen bis stark restriktiven Verhandlungspartnern.

Banken erstellen Ratings, die besonders bei Projektentwicklungen häufig ungünstig ausfallen. Auch bei Immobilienbeständen zählt meist der Verwertungsfall mehr als das geschäftliche Potenzial. Eine Lösung bieten private Finanzierungsalternativen außerhalb des klassischen Hypothekarkredits.
In Deutschland und Österreich wurden in den letzten Jahren mehrere Genussscheine für Immobilien erfolgreich emittiert. Insgesamt ist der Markt aber überschaubar. Im Jahr 1996 brachte die Sparkassen Immobilien AG aus Wien Immobilien-Genussscheine für Büro-und Gewerbeimmobilien in Österreich und zentraleuropäischen Hauptstädten heraus. Diese Scheine sind inzwischen an der Wiener Börse notiert, wobei die Börsenkapitalisierung immerhin zirka 180 Millionen Euro beträgt.

Die ersten Immobilien-Genussscheine am deutschen Kapitalmarkt entwickelte 1999 die Magnum AG aus Berlin. Die Besonderheit: Sie sicherte die Anlegerrechte ab, indem sie einen Treuhänder bestellte, der die Interessen der Genussscheininhaber vertritt. Zu Gunsten des Treuhänders wurde eine Grundschuld in Höhe des für den Immobilienerwerb eingesetzten Genussscheinkapitals in das Grundbuch jedes einzelnen Objektes eingetragen.

Aktuelles Beispiel für mit Genussrechten finanzierte Immobilien sind die Münchener Mietwohnungsneubauten der Concept Real Holding GmbH, München (siehe Cash. 7-8/ 2005).

Bilanzielles Eigenkapital

Immobilien mit Genesskapital zu finanzieren, ist besonders deshalb attraktiv, weil das emittierende Unternehmen die Vorteile von Eigen- und Fremdkapital gleichermaßen nutzen kann. Die Bedingungen können so konzipiert werden. dass die Scheine als nachrangiges handelsrechtliches Eigenkapital bilanziert werden und damit die Eigenkapitalquote erhöhen.

Gleichzeitig ist im optimalen Fall die steuerliche Einstufung als Fremdkapital möglich, was die Steuerlast senkt. Gewollter Effekt ist ein Bonus bei Ratings und internationalen Transaktionen ohne den Preis steuerlicher Nachteile. Finanzierungen passen sich dem Immobilien-Cash-Flow besser an.
Der Inhaber von Immobilien-Genussscheinen kann die Vorteile von Wertpapieren und Immobilienanlagen kombinieren: Genussscheine sind fungibel bei niedrigen Transaktionskosten und gleichzeitig wie für Immobilien typisch – stabil und werthaltig.

Rendite-Risiko-Profil prüfen

Nachteilen von Direktinvestitionen in Immobilien oder in geschlossene Immobilienfonds, wie zum Beispiel höhere Transaktionskosten (Börse weniger als ein Prozent, Immobilienerwerb mehr als fünf Prozent), die längere Kapitalbindung (kein börsentäglicher Handel möglich) und die höheren Verwaltungskosten (so genannte „Weichkosten“) kann auf diese Weise begegnet werden.
Gleichwohl ist auch der Immobilien Genussschein nicht frei von Risiken und nicht mit der Qualität von Anleihen großer Unternehmen vergleichbar. Kehrseite der weitgehenden Gestaltungsfreiheit sind komplexe Genussscheinbedingungen, die von Anlegern und Vermittlern nicht immer richtig eingeschätzt werden. Die Bedingungen sollten auf jeden Fall eine zusätzliche Absicherung durch eine Grundschuld vorsehen.

„Der Einsatz von Genusskapital kann die Steuerlast senken“

Im Ergebnis zählt bei einem Investment in Genusskapital, das für die Errichtung oder den Erwerb von Immobilien verwendet werden soll, nicht nur die Nominalrendite. Vielmehr muss sich der Anleger für ein typisches Rendite-Risiko-Profil entscheiden. Dieses kann bei Immobilien-Genussscheinen vom abgesicherten Risiko bis spekulativ reichen.

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Archiv MAGNUM - Dr. Peter Brenske