FINANZINNOVATIONEN Immobilien als Baustein der Altersvorsorge Genussscheine bieten dem Anleger den direkten Einstieg

Auszug aus dem HANDELSBLATT vom 24.9.2003

Von Peter Brenske

Nachdem die steueroptimierte Anlage in der Vergangenheit auf dem Immobilienmarkt im Vordergrund stand wird in der Zukunft die laufende Rendite und das Wertsteigerungspotenzial von Immobilien für eine Anlage-Entscheidung ausschlaggebend sein. Gute Perspektiven weisen heute Qualitäts-Immobilien in urbanen Zentren auf.

Die Tatsache, dass die Deutschen im Durchschnitt immer älter werden, beeinflusst auf dem Immobilienmarkt vor allem die Lage, Ausstattung, Mieten und Preise von Wohnungen. Dieser Wandel führt zu veränderten Bedürfnissen und Ansprüchen, mit der Folge eines wachsenden Immobilienbedarfes bei knappem Angebot in den Ballungsgebieten – besonders in guten Lagen. So werden derzeit für das Jahr 2003 Steigerungsraten von bis zu 6% für die Preise deutscher Wohnungen in guten Lagen prognostiziert. Aufgrund dieser positiven Perspektiven gewinnt die Immobilie sowie die Kapitalanlage in Immobilien gerade bei der Altersvorsorge zunehmend an Bedeutung.

Die deutschen Metropolen werden eine Renaissance erleben, da eine alternde Gesellschaft auf eine funktionierende Infrastruktur immer weniger verzichten kann und will. Der Nutzwert von Wohnungen wird, über die klassischen Merkmale wie Standort und Infrastruktur hinaus, immer weiter definiert. So stehen Merkmale wie Lebensqualität und Variabilität zunehmend im Vordergrund. 

Einer dieser interessanten Märkte ist Berlin; denn der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in der Bundeshauptstadt bietet nach wie vor attraktive Renditen. Berlin gilt als einer der dynamischsten Immobilien- und Finanzmärkte Europas mit hohem Entwicklungspotenzial. Spürbar belebend wirkt sich dabei der Umzug von Bundesregierung, Parteien und Spitzenverbänden aus. Dies und die gewachsene Bedeutung der Stadt zog eine deutlich erhöhte Nachfrage am Immobilienmarkt nach sich, mit der Folge, dass vor allem in Top-Lagen ein Nachfrageüberhang zu verzeichnen ist. Aber nicht nur der Zuzug von regierungsnahen Mietern belebt den Berliner Wohnungsmarkt. Auch Großunternehmen schätzen die kurzen Entscheidungswege in Berlin. Für sie besitzt die Stadt eine Brückenfunktion für den Handel von Ost nach West.

Ein ideales Umfeld für kreative Ideen
 Darüber hinaus findet sich in den Bezirken Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain das ideale Umfeld für die Umsetzung kreativer Geschäftsideen. Berlin entwickelt sich auch zur deutschen Medienhauptstadt und übt auf Verlage, Agenturen, Sendeanstalten und Produktionsfirmen eine hohe Anziehungskraft aus.

Angesichts dieser aktuellen Entwicklungen sind Prognosen, die eine Einwohner-Entwicklung bis in das Jahr 2010 von derzeit 3,5 Millionen auf 4,7 Millionen voraussagen, durchaus glaubwürdig. Damit wird Berlin auch demographisch zu den größten Metropolen aufgeschlossen haben.

All dies sind Gründe in Berliner Qualitätsimmobilien zu investieren und sich konsequent mit einem innovativen Finanzprodukt zu engagieren. Momentan können Käufer von Wohn- und Geschäftshäusern mit attraktiven Preisen und hohen Renditen rechnen. Der Verband Deutscher Makler (VDM) weist in diesen Zusammenhang darauf hin, dass Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage im Vergleich mit anderen Anlageformen mit Abstand am besten abschneiden.

Derzeit sind die Konditionen zum Erwerb von Immobilien, gerade in Berlin, sehr günstig. So müssen die Käufer in guten Lagen mit lediglich dem 12-13fachen der Jahresnettokaltmitte und in mittleren Lagen mit dem 10 bis 11fachen kalkulieren. Dies ergibt eine Rendite von 8% bis 10%. Vor allem im Westen von Berlin liegen die Mieten durch die langjährige Preisbindung um 20% bis 40% unter dem Preisniveau anderer Großstädte und unter dem Marktpreis.

Jüngste Erfahrungen zeigen, dass gute Bestandsobjekte in Berlin trotz relativ geringem Risiko eine Eigenkapitalverzinsung von 10 % haben. Darüber hinaus kann der Wert der Immobilie durch das Wachstumspotenzial der Mieten, innerhalb von fünf bis zehn Jahren um 40% steigen. Die günstigen Preise werden positiv ergänzt durch das ebenfalls momentan sehr günstige Zinsniveau. Im Vergleich zu Aktien, Lebensversicherungen oder Fonds kann ein Besitzer eines Mehrfamilienhauses mit erheblich besserer Verzinsung rechnen.

Eine positive Hebelwirkung ergibt sich dadurch, dass die Kapitalmarktzinsen derzeit geringer sind als die Rendite. Das heißt: Im Verlaufe der Zeit wird das Eigenkapital – abhängig vom Fremdkapitalzins – mit bis zu 17% verzinst. In Abhängigkeit von der Marktlage und dem Management besteht ein hohes Renditepotenzial. Der Genussschein auf Immobilienbasis stellt für den Anleger daher eine durchaus attraktive Anlageform mit hohem Wertzuwachspotenzial dar.

Eine Alternative zu Immobilienfonds
 Diese Argumente sprechen für den Genussschein als Altersvorsorge. Seit Juli 99 gibt es Genussscheine auf Immobilienbasis, die als Alternative zu offenen und geschlossenen Immobilienfonds geltten. Die Titel werden im Freiverkehr der Börsen München und Stuttgart gehandelt und bieten eine über Bundesanleihen liegende Rendite. Durch die Eintragung der Grundschuld in Höhe des eingesetzten Genussscheinkapitals in das Grundbuch jedes einzelnen Objektes wird das Gesamtausfallrisiko des Zeichners begrenzt. Diese Sicherheit ist bislang einzigartig bei einem börsengehandelten Kapitalmarktpapier.

Ein weiterer Vorteil:
 Kursgewinne müssen nur dann besteuert werden, wenn sie vor Ablauf eine 12monatigen Spekulationsfrist realisiert werden.

Archiv MAGNUM - Dr. Peter Brenske